Nếu xem nhà tái định cư là một kênh đầu tư thì hiệu quả không cao, kém hấp dẫn hơn lãi gửi ngân hàng, theo chuyên gia.

Tôi quan sát thị trường nhiều năm thấy loại hình nhà tái định cư ở nội đô tăng giá ổn định. Ví dụ như một căn 55 m2 ở Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội) có giá 1,4 tỷ đồng vào năm 2017, đến năm 2020 tăng lên 1,7 tỷ đồng và chạm mức 2 tỷ đồng vào năm 2023.

Nhiều căn hộ tái định cư tại Nam Trung Yên cũng tăng giá lên khoảng 2 tỷ đồng. Nếu tính cả sơn sửa điện nước, chống thấm và nội thất thì chi phí đội lên khoảng 2,3 tỷ đồng một căn. Trong lúc chờ tăng giá, mỗi tháng cũng có thể cho thuê 7-10 triệu đồng tùy diện tích và nội thất.

Chuyên gia đánh giá tiềm năng tăng giá của các khu tái định cư nội đô thế nào? Loại hình này có phù hợp để đầu tư?

Độc giả Nguyễn Công

Chuyên gia tư vấn:

Nhà tái định cư có đặc điểm diện tích nhỏ, thiết kế đơn giản nên suất đầu tư không cao. Vì thế, những người có ít vốn nhưng muốn đầu tư ở nội thành lựa chọn loại bất động sản này. Điều đó thuộc về khẩu vị đầu tư, song bạn phải nghiên cứu sâu về thị trường để săn lùng được sản phẩm đẹp trong bối cảnh nguồn cung không nhiều. Ngoài ra việc đánh giá tiềm năng của một loại hình bất động sản cũng không thể chỉ dựa vào một, hai dự án đặc thù.

Nếu xem nhà tái định cư là một kênh đầu tư thì hiệu quả không cao. Mức tăng trưởng gần 43% trong 6 năm như bạn quan sát thực tế chỉ xảy ra ở khu vực có vị trí thuận tiện, xung quanh phát triển hạ tầng tiện ích hoàn chỉnh như Trung Hòa - Nhân Chính hay Nam Trung Yên, còn những dự án xa hơn không tăng giá nhiều. Tuy nhiên ngay cả khu tái định cư vị trí đẹp nhất ở nội thành, biên lợi nhuận khoảng 7% một năm, kém hấp dẫn hơn cả lãi gửi ngân hàng.

Trong khi đó, nhược điểm của nhà tái định cư là xuống cấp nhanh, chất lượng không đảm bảo, tác động lớn đến tính thanh khoản. Nhiều tòa nhà tái định cư ở quận trung tâm Hà Nội còn trong tình trạng bỏ hoang, xuống cấp trầm trọng, dân cư về ở thưa thớt sau hàng chục năm xây dựng. Những dự án này khả năng tăng giá hoàn toàn không có, thậm chí phải giảm giá nhưng không có người mua.

Một lưu ý nữa, bên cạnh vị trí ở trung tâm, căn nhà phải được cải tạo, sửa sang, đầu tư nội thất mới có được giá thuê 7-10 triệu đồng mỗi tháng, còn những khu vực xa hơn thì không có giá thuê đó. Bởi với giá này, người thuê có nhiều lựa chọn tại các dự án nhà ở thương mại, nhiều tiện ích, dịch vụ và đảm bảo chất lượng xây dựng. Nếu bạn xác định mua nhà tái định cư để giữ tiền, kết hợp cho thuê thì cần xác định mỗi lần sửa sang, cải tạo, chi phí có thể tốn bằng cả năm tiền cho thuê nhà.

Giai đoạn 2017-2020 là thời điểm thị trường bất động sản phát triển mạnh, kéo theo tất cả phân khúc đều sôi động, trong đó có cả nhà tái định cư. Do đó, giá nhà tái định cư hiện nay cũng đã đạt mức cao, khoảng 35-40 triệu đồng mỗi m2 ở quận trung tâm nên không còn nhiều dư địa tăng trưởng. Vì thế, tôi cho rằng với số vốn khoảng 1,5 tỷ đồng vào năm 2017, nếu biết cách lựa chọn kênh đầu tư khác biên lợi nhuận chắc chắn cao hơn. Ví dụ, loại hình khác như đất nền ven đô có thể phù hợp với suất đầu tư dưới 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, bạn cần xác định đầu tư trong dài hạn, lưu ý đến vấn đề quy hoạch, pháp lý.

Thị trường bất động sản vẫn trong giai đoạn khó khăn, cuộc chơi hiện nay nên dành cho những nhà đầu tư trường vốn, giàu kinh nghiệm, am hiểu thị trường.

Ông Phạm Đức Toản

Nhà sáng lập EZ Property